RESCISIONES DE CONTRATOS DE ALQUILER DE AZOTEAS PARA ANTENAS DE TELEFONÍA MÓVIL

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RESCISIONES DE CONTRATOS DE ALQUILER DE AZOTEAS PARA ANTENAS DE TELEFONÍA MÓVIL

Hay que tener mucho cuidado con lo que se firma para obtener una renta a cambio de que te pongan unas antenas de telefonía móvil en la azotea.

En nuestro último artículo del 11 de diciembre abordábamos el tema de los contratos de alquiler para antenas de telefonía móvil. Repasábamos sus diversas cláusulas, comentábamos aspectos importantes o graves y otros que lo son menos, y dejábamos la puerta abierta para el ulterior estudio de dos cláusulas críticas: la de las resoluciones y las de las cesiones y subarriendos. En este artículo nos vamos a centrar en las causas unilaterales de rescisión a las que se acogen las operadoras para dar por finalizado anticipadamente un contrato de alquiler de azotea para la instalación de unas antenas de telefonía móvil.

Hay contratos, los menos, que se ciñen a las causas recogidas en la LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003) Entra otras, los impagos. Pero es rarísimo que las operadoras no añadan otras causas para poder ellas, y solamente ellas, resolver el contrato. Unas son obvias y objetivas. Otras son milongas a las que poderse aferrar para irse sin más cuando les venga en gana. Y últimamente les viene en gana demasiado a menudo por cuestiones de comparticiones con otras operadoras para abaratar costes de alquiler (las rentas arrendaticias).

Vamos a analizar las causas más comunes y que suelen aparecer en el 85% de los contratos de alquiler de antenas de telefonía móvil en azoteas y terrenos rurales.

1.- En caso de finalización, pérdida o modificación de la concesión de los servicios de telecomunicaciones de que actualmente es titular la operadora.

Es un caso lógico. Las cuatro operadoras españolas son concesionarias del Estado para explotar el servicio público de telefonía móvil del que es único titular. Cada una obtuvo su licencia B2 para explotar el servicio. Cada una con las frecuencias que les fueron asignadas por concurso público. Si el Estado les quita esta concesión, se acabó para ellas el negocio. Deben desmontar sus antenas de telefonía móvil e irse. No hay más.

2.- Por la no obtención de las licencias, permisos o autorizaciones precisas para la instalación y mantenimiento del equipamiento de telecomunicaciones, cualquiera que fuere el momento en que ello acaeciere.

Esta cláusula se refiere a las licencias municipales de obra que expiden las concejalías de urbanismo. En los principios las operadoras no esperaban a la concesión de licencia para empezar a construir sus estaciones base de telefonía móvil. Empezaban a las bravas y ya les llegaría. Y esto les acarreó no pocos problemas. Este trámite se ha facilitado mucho con la última Ley de Telecomunicaciones (Ley 9/2014, de 9 de mayo, general de Telecomunicaciones https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2014-4950) en la que a la operadora le basta con una declaración responsable ante la concejalía de urbanismo. Parece lógico que si la operadora no obtiene las licencias y el ayuntamiento dicta la orden de demolición, la instalación de telefonía móvil se haya de desmantelar y rescindir el contrato.

3.- Por las alteraciones ocurridas en el entorno del inmueble que impidan el correcto funcionamiento de la estación base de telefonía móvil.

Es un motivo raro de rescisión unilateral pero posible. Se refiere a la remota posibilidad de que, junto al edificio arrendador, surja un rascacielos que tape la cobertura en una determinada dirección. En ese momento, las antenas de telefonía móvil (al menos las de un sector) ya no funcionarán correctamente, pues su señal quedará bloqueada por el rascacielos y no llegará a la zona encomendada. Esa estación base deberá ser trasladada y el contrato anulado.

4.- Por las actuaciones de la Propiedad que impliquen una modificación en la finca, de manera que impida el correcto funcionamiento de la estación base.

Es muy parecido al anterior. Aquí el impedimento no es externo a la comunidad arrendadora si no interno. Es la propia comunidad la que realiza algún tipo de obra en la azotea que impide que las antenas de telefonía móvil cumplan su misión de cobertura. Por ejemplo, unos trateros lo suficientemente altos como para tapar algún sector de las antenas. En ese caso, el funcionamiento ya no es correcto y la operadora se puede ir, dando por rescindido el contrato de alquiler de azotea que le ligaba a la comunidad.

5.- En caso de que el espacio o la finca dejasen de tener la ubicación o características necesarias para la mejor explotación del servicio.

Esta es una causa del tipo milonga. La primera parte habla de la ubicación. Y si deja de tener la ubicación idónea (dado que un emplazamiento no tiene patas para moverse) es que algo ha pasado a su alrededor y para ello está la causa número 3. La segunda parte habla de características y aquí todos se presta a interpretaciones. ¿Cuáles son las características de un espacio o finca que alberga unas antenas de telefonía móvil? ¿Alto, bueno, bonito, barato…? Este tipo de redacciones son un verdadero peligro para el arrendador y hay que huir de ellas, máxime porque por aquí se podría colar una causa muy esgrimida últimamente para abaratar el alquiler bajo amenaza de desmantelamiento: el emplazamiento ha perdido su rentabilidad. ¿Es la rentabilidad una característica intrínseca de una instalación de antenas de telefonía móvil en azotea? La polémica está servida.

6.- En caso de que las condiciones y avances técnicos o tecnológicos experimentados en la gestión de los servicios de telecomunicaciones prestados por la operadora hagan más conveniente otros emplazamientos o ubicaciones.

Esta es la otra causa del tipo milonga. ¿Qué se entiende por avance técnico? ¿Y una condición tecnológica? ¿Por qué en una azotea donde hace veinte años la operadora no hace más que crecer y crecer, de repente un avance técnico hace que ya no valga? Donde está la tecnología GSM (el primigenio 2G), el 3G y el 4G, ¿por qué no puede estar el 5G, por ejemplo? Está claro que ponerse a discutir aspectos tan técnicos con una operadora de telefonía móvil va a ser una cuestión ardua, complicada, larga y tal vez cara. Lo mejor, si no hay otro remedio que firmar esta causa, es obligar a que la operadora la documente con estudios realizados por técnicos independientes.

Lo que está claro es que las operadoras de telefonía móvil quieren libertad para hacer y deshacer. Para firmar y rescindir cuando les venga en ganas. Y para ello están estos motivos de rescisión unilateral anticipada. Aunque, bien pensado y a la vista de lo que sucede en las últimas épocas, no les hace falta motivo alguno. Rescinden sin más y, luego, que la comunidad pleitee defendiendo sus derechos ante la Justicia. ¿No dicen “pleitos tengas y los ganes”? Pues eso.

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Acerca del Autor

Francisco Niederleytner Llorca, ingeniero superior de telecomunicación por la Universidad Politécnica de Madrid. Executive MBA por la Facultad de Estudios de la Empresa adscrita a la Universidad Politécnica de Valencia.

Con amplia experiencia en el sector de la telefonía móvil, ha desempeñado puestos de dirección en varias operadoras, tanto en adquisición de emplazamientos como en despliegue de red, y desde 2003 es el responsable de la dirección técnica de Solitel estacionbase.com
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