A pesar de llevar treinta años de alquileres, los vecinos siguen ignorando casi todo sobre este mercado y sus negociaciones.

Y parece mentira, pero no lo es: las comunidades de propietarios siguen sin tener nada claro qué se puede pedir y qué no a una operadora de telefonía móvil por alquilar parte de su azotea, o una parcela de terreno en una finca rural o en un campo de cultivo. Y desconocen las implicaciones de casi todas las cláusulas que hay en estos cada vez más enrevesados y complejos contratos de alquiler para antenas.

Vamos a tratar primeramente la parte más sustanciosa y la que, irremediablemente, centra casi toda la atención y esfuerzos negociadores de los propietarios de azoteas y terrenos: la renta arrendaticia.

Se oye y se leen verdaderas barbaridades sobre estas cantidades. Y hay consultores que se atreven a crear falsas expectativas a la gente con los números que vierten en sus artículos o en sus páginas web. Se atreven a hablar de 20.000 € anuales por alquilar una azotea para poner antenas de telefonía móvil. O de 16.000 €/año por alquilar un terrenito donde poner una torre de telefonía móvil. Y nada más lejos de la realidad.

En ocasiones, y ante una extrema necesidad y ante situaciones ya desesperadas de una operadora de móviles, pueden llegar a pagar esas cantidades fuera de toda lógica y mercado. Pero son excepciones y responden siempre a situaciones extremas donde la operadora lleva tal vez años intentando firmar un contrato de alquiler de telefonía móvil y le ha resultado imposible. Es entonces cuando, echando la casa por la ventana, suben el precio hasta límites que les gustan poco o nada.

¿Dónde están las medias nacionales de alquileres por una azotea, en el caso urbano, o de un terreno en el caso rural? En el primer caso, el urbano, el de los pueblos y ciudades, la media va de los 9.000 € a los 10.000 € anuales de base imponible. Y cuando hablamos de entornos rurales (el campo, un huerto, un monte o descampado) las medias se mueven entre los 3.000 € y los 4.000 € de base imponible al año.

Como siempre, y dejando de lado esos casos extremos de necesidad, las negociaciones serán tanto más favorables para el propietario, cuanto mejor y más duro sea negociando. Lógicamente, al negociador blando, miedoso y conservador, la operadora le puede sacar un arrendamiento por la mitad. A un negociador sagaz y arriesgado, a lo mejor la operadora le acaba pagando el doble. Pero si se trata de hablar de medias, debemos dejar de lado esas excepciones que van por lo muy alto o por lo muy bajo. Las medias son las que son y no se pueden deformar ni alterar por excepciones.

A esto debemos añadir una realidad: las operadoras de telefonía móvil llevan años, muchos años, con campañas inacabables de rebajas de rentas. Cuando empezaron a ver que las medias se desmadraban, no dudaron en lanzar las primeras campañas de rebajas de renta bajo las coacciones y amenazas del desmantelamiento y la rescisión del contrato de alquiler. Y funcionaron en más de un 80 % de los casos. Esto se dice pronto pero a las operadoras de móviles les ha supuesto el ahorro de cientos de millones de euros anuales en rentas. Y no contentos con una bajada de renta en una propiedad, lo intentaron una segunda y hasta una tercera vez… ¡y les volvió a funcionar! Por miedo a perderlo todo, los arrendadores se dejaban bajar la renta una y otra vez.

¿Cuál fue el resultado de estas campañas que se repiten con regularidad? La disminución de las rentas hasta situar las medias en las actuales. Por eso, seamos serios: no se paga 20.000 € por una azotea o 16.000 € por un terreno.

Desde que aparecieron las empresas financieras que van comprando contratos de alquiler de antenas de telefonía móvil (en otro artículo nos centraremos en estas empresas) las cuatro operadoras nacionales de telefonía móvil se han puesto las pilas en esta fórmula financiera: la capitalización de rentas.
¿Qué es la capitalización de rentas? Una rebaja encubierta de la renta arrendaticia. Con esta fórmula, la operadora se asegura una prórroga contractual de diez, quince o veinte años a cambio de pagar por anticipado y de una sola vez la renta de unas pocas anualidades. Lo típico es adelantar (capitalizar) la renta de siete u ocho anualidades por firmar una prórroga de veinte años. Con esta fórmula, la operadora de móviles se ahorra la renta de doce o trece años (rebaja de más del 50 % de la renta a pagar) La jugada es inteligente y funciona muy bien, sobre todo, en entornos rurales. No así en los pueblos y ciudades. Para SOLITEL no deja de ser “pan para hoy y hambre para mañana”.

Por cierto, que las ofertas de capitalización de rentas que hacen las operadoras de telefonía móvil a las comunidades de propietarios y a los arrendadores rurales, van acompañadas de veladas amenazas de desmantelamiento y recisión contractual en caso de no ser aceptadas. Siguen jugando con el miedo a perderlo todo… ¡que les funciona tan bien!

En otro artículo abordaremos el resto de cláusulas en las que conviene fijarse. Hay algunas que son verdaderas trampas saduceas. ¡Hay del que caiga en ellas! Por eso seguimos insistiendo en la necesidad de estar bien asesorados.