SUBARRIENDOS Y CESIONES DE CONTRATOS DE ALQUILER DE AZOTEAS PARA ANTENAS DE TELEFONÍA MÓVIL
Hay que seguir teniendo mucho cuidado con lo que se firma para obtener una renta a cambio de que te pongan unas antenas de telefonía móvil en la azotea.
En el artículo del 11 de diciembre abordábamos el tema de los contratos de alquiler para antenas de telefonía móvil. En el del 16 de diciembre analizábamos las causas de rescisión unilateral anticipada a las que se pueden acoger las operadoras para rescindir el contrato de alquiler de la azotea. Era un artículo exclusivamente centrado en ese aspecto por considerar que es de suficiente calado e importancia como para darle protagonismo. Y ahora le toca el turno al otro punto de importancia que apuntábamos en el artículo del día 11: la cesión del contrato y el subarriendo de las instalaciones de telefonía móvil.
Las rentas que las operadoras de telefonía móvil pagan a una comunidad por poder poner a cambio unas antenas de telefonía móvil en la azotea constituyen, junto con los sueldos de los empleados, el principal gasto de explotación. Lógico es que las operadoras luchen por abaratar ambos. El primero acudiendo a las campañas de rebajas de renta, a las cesiones de los contratos o al subarriendo de infraestructuras (las llamadas comparticiones) El segundo mediante sucesivos ERE´s en los que despiden a cientos de trabajadores. Aquí solo vamos a analizar las cesiones y los subarriendos (comparticiones) Dejamos para otra ocasión las campañas de coacciones y chantajes para rebajar rentas a las bravas.
Los contratos de alquiler de azoteas para antenas de telefonía móvil se rigen, si no se especifica nada en contra, por la LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003) En esta Ley hay un artículo, el 32, que dice:
Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 % de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.
Vemos que consta de cuatro puntos. El primero es el que otorga a las operadoras de telefonía móvil la facultad de subarrendar (compartir) sus infraestructuras a otras operadoras. Si no se especifica en el contrato nada expresamente en contra, la operadora arrendataria de la comunidad puede subarrendar cuando quiera sus instalaciones a una tercera empresa de telecomunicaciones. No tiene por qué pedir permiso a la comunidad. Y esto es importante asumirlo. Si en el contrato no se pactó la prohibición expresa, la operadora arrendataria puede subarrendar a otras empresas. Cuando quiera. Igualmente lo puede ceder.
Hay una sustancial diferencia entre cesión y subarriendo:
- En la cesión, la operadora arrendataria se deshace del contrato y, por tanto, deja de ser arrendataria. Deja de pagar rentas. ¡Desaparece! En su lugar se subroga una nueva empresa que pasa a ser arrendataria y a pagar las rentas. La Comunidad ve que en las facturas hay otra empresa en el encabezamiento.
- En el subarriendo, la operadora arrendataria alquila espacio e infraestructuras a otra operadora, por lo que aparece una nueva empresa en la azotea. Ya no hay una, sino dos. Pero la arrendataria sigue siendo la misma. Es la misma la que sigue pagando las rentas.
Claro que estas dos operaciones mercantiles –la cesión y el subarriendo- conllevan unos derechos para la comunidad arrendadora: la elevación de la renta. No es mucho el incremento, pero algo es algo.
- Si la operadora de telefonía móvil con la que suscribimos el contrato de alquiler se deshace de él cediéndoselo a otra operadora, la comunidad tiene derecho a un incremento del 20%. Y esa nueva renta incrementada pasa a ser abonada por la nueva empresa.
- Si la operadora lo que hace es ceder espacio e infraestructuras a otra operadora subarrendándoselas, la comunidad tiene derecho a un incremento del 10%. Y esa nueva renta la sigue pagando la operadora titular del contrato de alquiler de las antenas de telefonía móvil.
Recalcamos el hecho de que esos incrementos son un derecho que tiene la comunidad de propietarios. No constituyen una obligación para las operadoras. Por eso, hay toda una picaresca alrededor de los subarriendos (las comparticiones) Las operadoras los llevan a cabo y, si la comunidad no se entera, se ahorran pagar los incrementos.
El enterarse o no de los subarriendos entronca directamente con el punto 4 del artículo 32 de la LAU. Este punto cuarto habla de la obligación que tiene la operadora de anunciar, comunicar, notificar esas comparticiones. Y tiene un mes desde que el subarriendo tuvo lugar. ¿Qué ocurre? Que en muchos casos la operadora no notifica estas operaciones entre empresas. Subarriendan sin más sin notificar. De este modo, si la comunidad no se entera, la operadora no incrementa la renta arrendaticia en el 10% legislado. Por eso, es muy importante contratar la realización de un informe técnico que ponga de manifiesto qué hay y quiénes en la azotea (ver https://www.estacionbase.com/la-importancia-de-un-buen-informe-tecnico/) No hay que despreciar un incremento de renta por pequeño que sea.
La cuestión de las comparticiones está muy en boga entre operadoras. Además, se excusan en que las diversas administraciones las contemplan y alientan en aras a un menor impacto visual. Y la propia Ley de Telecomunicaciones en su capítulo II, sección 1ª, artículo 32 habla de las comparticiones (ver https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2014-4950).
Las comparticiones hay que controlarlas, no solo contractualmente, sino técnicamente con inspecciones e informes. Pueden ser imposibles de detectar debido a que las operadoras lo comparten todo. Solo con un analizador de espectros y el barrido de las frecuencias podremos detectar si hay algún subarrendatario no anunciado.
A las empresas de telefonía móvil no les gusta privarse de estas facultades, la de subarrendar y ceder. Y si es posible de modo gratuito, mejor. Por ello, aconsejamos encarecidamente fijarse bien en la cláusula de cesiones y subarriendos. No renunciar al derecho de elevación de renta. Y si se hace, que sea a cambio de alguna contraprestación: más renta, por ejemplo.
Para terminar vamos a mencionar la cesión del contrato, pero al revés: el cedente es la comunidad de vecinos y el cesionario una de las empresas que se dedican a comprar contratos de alquiler de antenas de telefonía móvil y sus derechos de renta. Esta es una opción que existe desde que desembarcó en España la empresa AP Wireless (fondo de inversión norteamericano que invierte en contratos de alquiler de azoteas para antenas de telefonía móvil) Es una opción para capitalizar mucho dinero de golpe y porrazo. Últimamente, las operadoras de telefonía móvil han visto peligro en este tipo de cesiones y están impidiéndolas por contrato. Es decir: ellos sí que pueden ceder el contrato a otra operadora, pero la comunidad no puede cederlo a un fondo de inversión. Hay que tener cuidado para intentar equilibrar el contrato de alquiler de azotea para antenas de telefonía móvil. Que sea ventajoso para ambas partes… ¡no solo para la operadora de telefonía móvil!
