PARA SABER QUÉ HAY EN LA AZOTEA, QUÉ OPERADORAS ESTÁN EN ELLA Y QUÉ GRADO DE CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ALQUILER EXISTE, NO BASTA CON SUBIR, VER Y FOTOGRAFIAR.

Las Comunidades de Propietarios y los dueños de inmuebles que suscriben contratos de alquiler con las operadoras de telefonía móvil, lo hacen por obtener un dinero a cambio de la cesión de un espacio para colocar antenas.

A poco que alguien de la Comunidad se fije, podrá darse cuenta de que lo que hay en la azotea poco o nada tiene que ver con lo que la operadora instaló en un principio. Estas estaciones base y repetidores van creciendo al ritmo que lo hace la tecnología. Y crecen a espaldas de los propietarios y Comunidades, a quienes no se les suele informar de lo que hacen las operadoras, ni cómo, ni cuándo, ni porqué. Y, desde luego, se les oculta si las actuaciones se ajustan a los términos pactados en los contratos de alquiler. Dicho de otro modo, las operadoras hacen y deshacen a su gusto sin informar y sin preocuparse del ajuste a lo pactado en los contratos.

En nuestros más de doce años revisando contratos e instalaciones, nos hemos percatado de que en más de un 75% de los casos, lo instalado en la azotea no se ajustaba a lo que estipulaba el contrato de arrendamiento. Había irregularidades, excesos e incumplimientos que, bien usados, podían convertirse en aumentos de renta.

Algunos eran fáciles de detectar y todavía lo son a simple vista: desvío en el número de antenas pactadas, ocupación de más superficie de la estipulada, colocación de elementos no detallados en el contrato y poco más.

Otros, sin embargo, eran difíciles de detectar a simple vista –aunque era posible sabiendo dónde y qué mirar- y, hoy en día, prácticamente imposible si no se cuenta con la experiencia, conocimientos e instrumentos adecuados. Nos referimos al principal y más grave de los incumplimientos: las comparticiones o subarriendos no notificados y, por lo tanto, ilegales.

La moda de compartir azoteas y emplazamientos viene de casi los inicios de la telefonía móvil, pero se han incrementado notablemente en los últimos siete años principalmente por la crisis económica y la carestía de los arrendamientos.

Cuando una Comunidad o un propietario tienen inquietud por saber qué y quiénes hay en la azotea y en qué grado se cumple lo convenido en el contrato de alquiler, hay que recurrir a empresas y profesionales que conozcan la tecnología, que entiendan de contratos y de la LAU, y que sepan cómo trabajan y cómo son las operadoras por dentro. Para poder contestar a estas tres importantes cuestiones, QUÉ HAY, QUIÉNES ESTÁN, EN QUÉ GRADO SE CUMPLE EL CONTRATO, no basta con subir, ver la instalación, fotografiar y buscar algún tipo de etiqueta, rotulación o cartel que delate a las posibles operadoras instaladas en la azotea. No. Hay que realizar un concienzudo informe técnico donde resaltar muchos y muy diversos aspectos que el cliente debe conocer.

El informe técnico es el principal instrumento para dar a conocer al cliente las respuestas a las tres grandes cuestiones y, de paso, esbozar las posibilidades de negocio y los pasos recomendables a seguir. Y todo ello garantizado por el ingeniero de telecomunicación colegiado que se responsabiliza tanto del trabajo de campo a pie de antena, como del posterior análisis y procesado de toda la información recogida en la azotea.

El trabajo que se lleva a cabo en la propia instalación es de vital importancia. La inspección que llevamos a cabo es exhaustiva y minuciosa, tanto de las infraestructuras como de los equipos y sistemas radiantes. Seguimos usando la vista, pues no hay que desdeñar aquello que todavía es detectable de un agudo vistazo. Por eso, nuestros informes técnicos tienen un vasto reportaje fotográfico de todo lo instalado. Pero también usamos los medidores y analizadores para barrer el espectro radioeléctrico. La única manera de saber con el 100% de seguridad y rigor qué operadoras hay en la azotea, es medir todos sus canales en todas las bandas de trabajo de todas las tecnologías (2G, 3G y 4G)
Para ello, para interpretar las medidas y saber las asignaciones de bandas por operadoras, hay que poder demostrar unos conocimientos técnicos y una experiencia de años que solo se adquiere en las azoteas. De este modo al cliente se le da seguridad y certezas.

El trabajar lo más cerca de las antenas pasa por ser absolutamente necesario. No siempre están accesibles, pero contando con los medios necesarios se puede lograr. Nosotros nos esforzamos para poder llegar allá donde solo los técnicos de las operadoras pueden. A pie de antena la observación es más minuciosa y las medidas más exactas. Y esto se refleja en el informe técnico.

Para poder dar respuestas y satisfacción al cliente, se debe poder comparar lo que se ve y se mide en la azotea con lo que se pactó en el contrato de alquiler. Por ello es de vital importancia el estudio, no solo del contrato, sino de cuanta documentación tenga la Comunidad que ataña a las antenas o a la operadora. Contar con el respaldo de un bufete de abogados es necesario, y nosotros lo tenemos. Desgranar los aspectos controvertidos de la redacción de esta tipo de contratos no es inmediato. No son contratos de alquiler al uso. Son contratos que tienden a otorgar muchas prerrogativas a la operadora y casi ninguna a la propiedad del inmueble o a la Comunidad.

Saber dónde están los puntos débiles de este tipo de alquileres, poder ponerlos de relieve y aprovecharse de ellos para forzar incrementos de renta, no está al alcance de cualquiera. Poder proveer al cliente de fuerza y argumentos para entablar una negociación con una operadora es el objetivo del informe técnico. Y nuestros informes usan un lenguaje asequible para cualquiera que los lea, presentando un glosario de términos por si el lector tuviese dudas sobre alguna palabra técnica, un acrónimo o un anglicismo.

El apartado de conclusiones, verdadero atractivo de nuestros informes, expresa de una manera clara y concisa todo aquello que nuestro cliente debe saber: qué se ha encontrado en la azotea, qué dice el contrato de alquiler y qué grado de ajuste o desajuste hay entre ambos. Cuantos más y mayores sean estos desajustes, más fuerza tendrá la Comunidad para forzar una negociación con la operadora. Y el objetivo de esa negociación será regularizar los desajustes y congraciar la instalación con el contrato de alquiler que la documenta.

El informe técnico es la mejor inversión que puede realizar una Comunidad que tenga una instalación de telefonía móvil en su azotea… ¿o quizá sean varias?