ALQUILER DE AZOTEAS PARA ANTENAS DE TELEFONÍA MÓVIL: EL CONTRATO

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ALQUILER DE AZOTEAS PARA ANTENAS DE TELEFONÍA MÓVIL: EL CONTRATO

Para llegar a tener una renta por las antenas de telefonía móvil es necesario firmar un contrato de alquiler…

… y el contrato puede ser bueno o malo para la comunidad de propietarios. Muchas veces el buen contrato de alquiler para la operadora es nefasto para la comunidad de vecinos. Y pocas veces se da el caso contrario: buen contrato de alquiler para la comunidad y malo para la operadora. La razón suele ser que la operadora tiene varios candidatos para firmar, y lo hará con el más barato y el que menos pegas le ponga en la redacción del contrato. Lo ideal, como siempre ocurre en la vida, es que ambas partes salgan satisfechas de la negociación. Que ambas partes crean que salen ganando. Yo gano, tú ganas. Los anglosajones dicen “win, win”.

Los contratos de alquiler para antenas de telefonía móvil, tanto para azoteas en poblaciones como para torres rurales, empezaron a redactarse allá por los inicios del año 1995. Airtel, la actual Vodafone, se inspiró en los que venía usando Telefónica de España para su Moviline y su Movistar. Amena, la actual Orange, se inspiró en los de Airtel. Y Yoigo, la actual MásMóvil, se inspiró en los de Amena. Por eso, todos eran –y siguen siendo- un calco unos de otros. Las diferencias son mínimas.

Analicemos el contrato estándar de alquiler para antenas de telefonía móvil en azoteas.

Todos vienen a tener unas doce o trece cláusulas: 1) Objeto del contrato; 2) renta; 3) Duración; 4) Instalaciones; 5) Acceso; 6) Causas de resolución; 7) Cesiones y subarriendos; 8) Responsabilidades; 9) Venta o destrucción; 10) Conservación, mejoras y obras; 11) Responsabilidades; 12) Notificaciones; 13) Ley aplicable y jurisdicción. Últimamente también les gusta poner una cláusula con la Ley de Protección de Datos.

Al principio, los propietarios y comunidades se fijaban solo en la cláusula de la renta. El dinero. Eso era lo principal. No les importaba nada o poco lo que la operadora iba a montar en la azotea: la instalación de telefonía móvil. Y es cierto que se alquila por dinero. Pero no es menos cierto que el dinero no lo es todo en la vida. Y si no, que se lo digan a las muchísimas comunidades que han acabado arrepintiéndose de no haber dado importancia a aspectos como las causas de resolución y sus indemnizaciones asociadas, las servidumbres de paso, la responsabilidad civil, el tratamiento de incidencias, y no digamos los subarriendos y comparticiones que están tan de moda entre operadoras.

Negociar un contrato de alquiler para la ocupación de un trozo de azotea para antenas de telefonía móvil no es una cuestión baladí.

En la cláusula del objeto del contrato es donde las operadoras suelen enumerar todos los componentes de la estación base: la caseta: las antenas de telefonía móvil, los cables, las acometidas de servicios, etc. Es aquí donde merece la pena empezar a fijarse bien. A las operadoras les gusta muy poco ponerse límites. Por eso hablan de antenas de telefonía en general; antenas de enlace con la red en general, de casetas (¿cuántas?), de soportes, cables, etc… ¿cuántos? Cuanta menos precisión y más vaga sea la redacción, mejor para hacer y deshacer en el futuro a voluntad de la operadora.

Caseta de equipos, vigas, antenas y mochilas de radio de intemperie.
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Caseta de equipos, vigas, antenas y mochilas de radio de intemperie.

Y hay un detalle que a poca gente le interesa –o pocos le prestan atención- y que tiene su enjundia: la retahíla de verbos que usan todas las operadoras respecto de sus instalaciones de telefonía móvil. Cuando hablan de la estación base, dicen que la van a “instalar, montar, explotar, mantener, conservar, reparar y modificar”. Estos siete verbos siempre aparecen… ¡siempre! ¿Y dónde está la trampa en la que hay que fijarse para no caer en ella? Pues en el verbo “modificar” ya que las operadoras lo toman como sinónimo de “ampliar”. Ninguna operadora se ha atrevido a añadir ese octavo verbo: “ampliar”. Causa rechazo, lógicamente. Para soslayar este espinoso asunto, las operadoras recurren a una coletilla con la que cierran la enumeración de elementos constitutivos de la estación base: “Todos los elementos e instalaciones para el servicio de telecomunicaciones que sean necesarios o convenientes en cada momento”. Y ahí pretenden meter todo lo que se les ocurra, cuando se les ocurra y para lo que se les ocurra. ¡Claro! Todo ello sujeto a las ordenanzas municipales que rigen en cada municipio los usos de las azoteas y, en especial los usos para antenas de telefonía móvil (ver https://www.estacionbase.com/ordenanza-municipal-de-antenas/)

Con las duraciones la cosa ha evolucionado más bien poco. Y es otro aspecto vital de los contratos de alquiler para antenas de telefonía móvil. El estándar es ahora de diez años prorrogables de cinco en cinco. Pero antaño, Amena firmaba por veinticinco y veinte años. Vodafone lo hacía por quince o veinte. Telefónica y Yoigo se ceñían al guión: diez años. Lo importante es poner fechas de revisión comunes a ambas partes, no solo a la operadora. Por eso, firmar diez años con tres revisiones de cinco años potestativos para la operadora es firmar veinticinco. Lo suyo es pactar diez y revisiones de cinco en cinco años si ninguna de las partes denuncia el contrato con la antelación pactada. Y la antelación, que solía ser de seis meses, ahora se firma de doce. ¡Los muy espabilados de las operadoras! De este modo tienen el doble de tiempo para buscar alternativas en caso de tener que abandonar la azotea.

Las antenas de telefonía móvil en las azoteas generan servidumbres. Como un inquilino más, la operadora quiere poder acceder cuando quiera a la azotea. Y, además, el paso será franco para cuantas contratas y subcontratas sea necesario. Y las 24 horas del día, los 365 días del año. Para ello exigen firmar el permiso de colocar un pequeño buzón cilíndrico en la fachada del inmueble. Ahí colocan sus llaves del emplazamiento.

vista del cajetin de llaves en una fachada
vista del cajetin de llaves en una fachada
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vista del cajetin de llaves en una fachada
vista del cajetin de llaves en una fachada
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Vista del cajetín de llaves en una fachada.

¿Y qué pasa cuando hay ruidos, interferencias en la TV, humedades o goteras o cualquier otro incidente achacable a las antenas de telefonía móvil de la azotea? Pues que más vale haber pactado la cláusula de responsabilidades y la de notificaciones. Las operadoras de telefonía móvil, en general, son reacias a actuar generosamente. Hay que cogerlas de las solapas para que vayan y reparen o pongan solución al desperfecto o a la molestia. Por eso, que la parte arrendadora tenga copia de la póliza de RC de la operadora nunca está de más.

Algo que hay que prever, porque todo llega a su fin en esta vida, es qué ocurrirá cuando las antenas de telefonía móvil desaparezcan de la azotea. Cuando ya no haya ni antenas ni contrato alguno. Pues que se debe pactar que la operadora se compromete a devolver el estado de la azotea a su prístino estado. De lo contrario, no será raro que haya humedades ocasionadas por las obras que se hicieron para albergar las infraestructuras.

De entre todas las cláusulas de un contrato de alquiler de antenas de telefonía móvil, hay dos especialmente críticas: la de las causas de rescisión unilateral por parte de la operadora y la de los subarriendos y cesiones. Ambos puntos son de tal calado y gravedad que serán motivo de un próximo artículo para esta sección de noticias. ¡No se lo pierda!

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Acerca del Autor

Francisco Niederleytner Llorca, ingeniero superior de telecomunicación por la Universidad Politécnica de Madrid. Executive MBA por la Facultad de Estudios de la Empresa adscrita a la Universidad Politécnica de Valencia.

Con amplia experiencia en el sector de la telefonía móvil, ha desempeñado puestos de dirección en varias operadoras, tanto en adquisición de emplazamientos como en despliegue de red, y desde 2003 es el responsable de la dirección técnica de Solitel estacionbase.com
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