LA RENTA DE UN CONTRATO DE ALQUILER DE AZOTEA PARA ANTENAS DE TELEFONÍA MÓVIL
En función de qué parámetros vamos a poder pedir más o menos renta por el alquiler de nuestra azotea.
No espere nuestro amable lector un artículo lleno de números y cifras que le orienten sobre las rentas que se les pueden pedir a las cuatro operadoras nacionales de telefonía móvil por alquilarles la azotea de la comunidad (o el terreno en el campo) para poner antenas de telefonía. Sería un ejercicio de inconsciencia y una muestra de poca profesionalidad, publicar cifras de rentas mínimas o máximas o medias de rentas por provincia, ciudad o tipo de instalación (urbana o rural) No hay rentas mínimas o máximas; tampoco hay medias que publicar. Se desconocen. Si alguien sabe de ellas, sin duda serán las propias operadoras. Por eso, si lo que buscaba era orientación sobre precios, debe usted dejar de leer en este punto.
Por la instalación de unas antenas de telefonía móvil en un terreno rural en medio del campo o del monte, o en una azotea de un edificio, hay que pedir una renta arrendaticia. ¡Qué duda cabe! Esto de la telefonía móvil es todo un negocio y hay que sacar tajada de él. Quien se embarca en una negociación con una operadora para alquilarle un espacio, quisiera saber qué es lo máximo que se le puede pedir a cambio. Y como nadie tenemos la bola de cristal que nos abra la vista al futuro, esa cuestión es la gran incógnita.
Dejando de lado la obviedad de que cuesta más un emplazamiento urbano que uno rural, todo lo demás que pudiésemos razonar va a ser falso. Es falso que el alquiler de una azotea para antenas de telefonía móvil es más caro en Madrid que en Segovia. Es falso que el alquiler de un terreno para instalar una torre que soporte antenas de telefonía móvil es más caro en medio de huertas de regadío en la zona del río Segura que en un secarral conquense en plena meseta. Eso son leyendas urbanas que se van propagando y, por mil veces repetidas, acaban convirtiéndose en verdades absolutas.
La renta de un contrato de alquiler para antenas de telefonía móvil va a depender de multitud de parámetros, uno de los cuales es la agudeza y pericia del negociador. Hay que partir del hecho de que enfrente siempre vamos a tener a profesionales que trabajan y se ganan la vida negociando alquileres de azoteas y terrenos para las operadoras de telefonía móvil. Y en la comunidad de propietarios puede que no haya nadie a su altura o que, por el contrario, haya un as de las negociaciones y se lo meriende en un par de reuniones. Por lo tanto, dejando de lado un factor muy importante (la pericia del negociador) vamos a ver otros que influyen en mayor o menor medida en la renta que se puede llegar a firmar por un contrato de alquiler de azotea (o terreno) para la implantación de una estación base de telefonía móvil (urbana o rural):
- La renta de salida: Si la empieza marcando la operadora, esta va a ser baja sin llegar a ser insultante. Y subirla hasta donde pretende la comunidad va a ser difícil. Sin embargo, si es la comunidad la que empieza marcando el listón muy alto, por mucho que se baje la renta en la negociación, ésta siempre quedará alta.
- Número de candidatos disponibles para firma: La verdad es que es un factor muy difícil de conocer. ¿Cuántas comunidades, además de la nuestra, están en disposición de firmar el contrato de alquiler de la azotea en el entorno de nuestro edificio? Eso, seguramente, nunca nos lo diga el negociador de la operadora. Y lo más probable es que nos engañe diciendo que tiene varios candidatos a tiro y que si no firma con nosotros, lo va a hacer con la comunidad vecina. Puede que sea un farol o no. Desde luego, va a ser un arma para tirar el precio del alquiler a la baja. Y es la comunidad la que se la va a tener que jugar para aguantar el tipo o aflojarse y firmar por una baja renta.
- Bondad del candidato: Con esto entendemos que nuestra azotea sea la apetecida por el departamento de Radio y por el de Construcciones. Es decir, que es un edificio alto y despejado (ideal para propagar desde él las ondas de telefonía móvil sin obstáculos) y cuya azotea es suficientemente amplia para que la construcción sea la estándar de la operadora. Estas azoteas son más caras y así hay que venderlas. Y la comunidad seguro que es consciente de ser dueña de una azotea ideal para la telefonía móvil.
- Entorno radioeléctrico de nuestro edificio: ¿Está nuestro edificio rodeado de estaciones base de otras operadoras? ¿Están cerca esas antenas de telefonía móvil de otras operadoras? Si es así, forzar una renta excesiva puede empujar a la operadora interesada en irse a una de esas otras azoteas vecinas (aunque no sea la apetecida por Radio o Construcción) a compartir el alquiler de la azotea con la operadora allí existente. No olvidemos que cada vez están más en boga las comparticiones y subarriendos. Para conocer qué hay y dónde cerca de nuestro edificio, cada vez más gente consulta el mapa de antenas del ministerio de asuntos económicos y transformación digital. Dedicaremos un artículo a hablar de este recurso que tanto está despistando a la gente.
- Tiempo de búsqueda y firma: Cuanto más tiempo lleva una operadora buscando infructuosamente candidatos de firma en una zona, más vamos a poder encarecer nuestra azotea. Claro, para ello deberíamos ser capaces de sonsacar esa crítica información al negociador de la operadora. Si así fuese, podemos ofertar nuestro alquiler por más dinero como última tabla de salvación de la operadora en la zona de búsqueda.
- Tipo de instalación y requerimientos constructivos o de espacio: No es lo mismo alquilar 10 m2, que 50 m2, que 120 m2. No es lo mismo alquilar un cuarto de la casa vacía del portero, que permitir la colocación de una caseta de 12 m2 en la azotea con todas sus vigas de soporte. No es lo mismo una instalación outdoor (de intemperie) que indoor (de interior) No es lo mismo que nos pongan un tubo para antenas que nos llenen la azotea de mástiles. Todo ello, sabiéndolo de antemano, puede servirnos para elevar la renta del alquiler de la azotea.
- Clausulado del contrato: Este es un punto crítico, pues cada vez son más infumables las redacciones de estos contratos de alquiler de azoteas que ofertan las operadoras a las comunidades de vecinos. Cada vez hay más obligaciones para el arrendador y más derechos para el arrendatario. Cada vez hay más prohibiciones para el arrendador. Cada vez hay más recortes de derechos que otorgan leyes como la LAU, en beneficio de la operadora. Sabiendo detectar estos puntos oscuros y lesivos, la comunidad puede hacerlos valer y transformarlos en subida de renta. Ciertamente, descubrir los matices lesivos o perjudiciales que se esconden agazapados dentro de la farragosa redacción de un contrato de alquiler de azotea para antenas de telefonía móvil, no está al alcance de cualquiera. Es mejor ponerse en manos de una empresa experta en este tipo de negocio.
Hemos pretendido arrojar algo de luz en un asunto que no se puede responder con cifras absolutas. Como habrá visto el paciente lector, hemos obviado la categoría o el tamaño de la ciudad; el barrio donde se encuentra la finca; la provincia; si estamos en la costa o en el interior; etc. Lo que dicta la renta que se puede pedir a una operadora por alquilarle nuestra azotea para poner antenas de telefonía móvil en ella, y la que finalmente vamos a poder llegar a firmar, está en manos de muchos factores. Y todos hay que tenerlos en cuenta.
Y mejor se negocia con un experto al lado que nos asesore y acompañe.
